Hace algunos meses y en ejercicio de facultades legislativas delegadas por el Congreso, el Poder Ejecutivo expidió el Decreto Legislativo 1568, con las nuevas regulaciones del “Régimen de la Propiedad Horizontal”, esto es del régimen “…en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que se caracterizan por compartir bienes y servicios.”
Los bienes comunes son el terreno, los cimientos, sobrecimientos, columnas, escaleras y ascensores comunes, entre varios otros; mientras que los servicios comunes son la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general de cualquier otro elemento conformante de los bienes comunes.
El solventar los servicios comunes y los gastos de administración corresponde a los propietarios de las diversas unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y ello, de acuerdo a las cuotas que se establezcan según los criterios que se determine para fijarlas.
Como quiera que hay propietarios de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que se inhiben de pagar las cuotas de mantenimiento que les corresponden, o son morosos en el cumplimiento de su obligación, la nueva norma legal que comentamos, con buen criterio, ha establecido algunas medidas para corregir la inequidad expuesta, en que unos pagan y otros no.
Entre las medidas para que se cumpla con el pago de las cuotas de mantenimiento adeudadas, el Decreto Legislativo 1568 estableció la posibilidad de anotar en la partida de inscripción registral de la unidad inmobiliaria del moroso, una carga. Igualmente se dispuso que los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento, sean títulos ejecutivos en base de los cuales pueda promoverse el proceso judicial, incluso con medidas cautelares. Como complemento se ha creado el “Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes”
Hasta allí, todo muy bien, siempre que el propietario de la unidad inmobiliaria la use y disfrute directamente, pero la norma olvida que muchas veces las unidades inmobiliarias se entregan en arrendamiento a terceros, o hay cesión de derechos de uso y usufructo también a otras personas. Esta situación podría devenir en que quien está en posesión del bien en virtud de los actos mencionados, no pague la cuota de mantenimiento y el propietario tenga que hacerlo, lo que corrientemente se llama “cargar con el muerto”.
Lo lógico es que quien disfruta de los bienes comunes sea quien sufrague los gastos de su mantenimiento, por lo que sería conveniente incluir en la normatividad la posibilidad real y no sobreentendida, que sea el usuario del bien quien pague los mencionados gastos, sin perjuicio de que también se pacte en el contrato de arrendamiento o de cesión de derechos inmobiliarios.
Algo similar sucede con los arbitrios en que los propietarios los pagan al respectivo municipio, para solventar la limpieza y alumbrado público, mantenimiento de parques y jardines y servicio de serenazgo, pero todos esos servicios benefician al ocupante del inmueble, al que se debería trasladar la obligación y solo en caso que no la sufrague, sea el propietario el que la asuma.
Como el Congreso tiene la facultad de fiscalizar los Decretos Legislativos, bien podría poner los correctivos correspondientes, o de ser el caso dictar norma adicional. El Poder Ejecutivo, encargado de reglamentar el Decreto Legislativo en cuestión, también podría resolver el problema.
